原创 李钰说 李钰说 昨天
李钰说，每周一篇商业创新故事
冯仑，万通集团董事长，曾被评为房地产行业最国际、最具创意、最新潮的地产理想家。疫情三月冯仑在自己的公众号“风马牛地产学院”发表了对房地产未来的看法。总结其核心有这样一些观点。
一、房地产进入后开发时代，依据“我喜欢、我擅长、被需要“聚焦于某一类，做出自己的优势。
后开发时代，由住宅为主的开发销售的商业模式转为至少六大类产品为主的运营和资产管理模式。没有谁能做好所有的产品。
每家企业都可以做出选择，依据“我喜欢、我擅长、被需要“聚焦于某一类，做出自己的优势。例如普洛斯就专注于物流仓储，做到全球第一。
万通选择专注于大健康。选择的理由是：市场足够大、增长无边界。这是一个 需求弹性可以无限大的行业。
人的一生，围绕生命过程，对健康有不同的需求，我们可以提供不同的不动产产品和服务。
刚结婚有小孩，到小孩上学之前这段期间就围绕着妇女、儿童，就需要妇儿中心，实际上就做成了一个医疗 Mall。这个医疗 Mall 就是把轻医疗、中度医疗和相关的一些药妆店，一些服务全部整合在一个空间里，每一个空间五千到两万平米。一个大型的城市里会布局三到五个这样的妇儿中心。
35 岁到 45 岁，压力就非常大，上有老下有小，自身也要业务发展。所以我们就提供一个健康公寓的产品，叫梧桐公寓。好水、新氧、乐活、乐学、乐居，健康公寓细分成三个产品。
四十多岁了，需要减压、度假、心灵的修复、身体的修复。所以我们又做了一个产品叫疗愈系酒店，叫不是居。
最终还有一个产品，那就是退休了，有一个大型康养社区这样一个产品。
后开发时代，在六大类中选择一类，把产品做到极致化。然后用互联网的方法运营好。
二、公司进行数字化转型，注重不动产科技对空间的赋能
此次疫情给所有企业彻底做了一次压力测试，对每个企业的现金流模式、管理能力都做了测试，让他们看到自己的短板和缺陷。大家也发现不见面，企业和客户除了互联网根本没有链接。因此，大家有一个共同的看法是，不能再留恋过去的传统管理方法，一定要转型线上生存。
1.线下业务线上化；
2.科技对空间赋能。
例如，一个十平米的店，但是能够用直播，比如说像李佳琦、薇雅这样，他们就直播，这么一个地方，他能卖出去上亿的营业额，那么十平米的空间效率是不是大大提高，这就是用现代科技的手段提高空间运营效率。
例如，一个餐厅 500 平米，但是它可以送外卖，跟饿了么、美团外卖关联起来，利用技术又提高了空间使用效率，营业额大大增加了。
例如 Airbnb，一家三间屋原来自住，现在拿出一间来出租，互联网把家空间的使用效率提高了，自住同时挣钱。
未来不仅是在网上找房，租房，甚至是在网上完全可以看房，体验。包括房屋交易，与客户的连接加强了，决策效率提高了。
最近国外发达国家已经开始用区块链把每一个出租单位的一平米甚至比一平米还小的单位，在区块链来进行交易，而且用数字货币，最终再换成法币。那么这个交易，这个系统在美国已经有上市了。
三、做主动式资产管理
1.房地产公司转型做：
俗称小股操盘，其实就是资产管理，在美国这叫收费开发商，能够用开发商专业开发团队的能力，把一些别人做得不好，或者低效的资产拿过来，然后再有一些别人的金融投资者，或者银行的一些支持。你能够把这个项目做好，除了分红以外还有管理费，这种资产管理我们叫做主动式资产管理。
2.由运营商转过来做：
在主动式资产管理当中有很多运营商过来的，比如说酒店管理公司的老总，以前是管酒店的，但是以前他只是一个运营者，未来他和一个酒店的业主合作，或者说和一个开发酒店的团队合作，同时又参加一部分开发，但是会把一些专业的酒店管理系统导入，然后使这个资产由低效变成高效。最终也可以出租，也可以最后再卖掉，由运营商转成资产管理者。
3.由中介来做：
过去很多做房地产中介的大型公司也会逐步地来管理一些资产，比如美国的仲量联行，世邦魏理仕，国内也有一些大型的中介，包括链家，它本身也逐步地在主动地管理一些通过买或租过来的一些资产，然后再拿来出租经营，也变成资产管理者。
总之，后开发时代的机会，六个领域选一个，你喜欢你能做你擅长而且能做好的领域的去做。第二关注不动产科技对空间赋能、对不动产交易过程效率提升，以及空间运营效率的提升。
冯仑在地产行业被冠以“思想家”的称谓，也在2006年就开始大力倡导美国模式。所谓美国模式是指不再由一家房地产公司全程掌控项目的开发流程，而是将每一个环节进行细分，由开发商、建筑商、中介商和金融机构按照各自的分工获取利润。并且说金融是房地产开发的核心，掌握不了金融，只能是赚取类似打工的辛苦费。所以他也很早就倡导房地产基金，成立过万通基金会。虽然很多事情难尽如人意。但冯仑对房地产的思考非常值得学习。
未来房地产金融和科技对空间的赋能一定是房地产后开发时代的核心工作。
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