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长租公寓行业“闹钱荒”，险资能成“救星”吗？
长租公寓行业“闹钱荒”，就要险资去当“解放军”，这不是瞎扯嘛。
险资是什么性质的资金？是全国老百姓养老的生活费。托管险资的机构不是风投，险资也不是风险资金，就从险资的托管来看，险资首先要保证保值，才去考虑增值因素。由于险资基数额较大，为了让存量险资具有一定收益性，一般都是投向风险系数很小、收益稳定的理财品种，诸如：国债、银行理财产品等货币类品种。依照险资管理规定，虽也有小部分投资股票权益市场，那也是通过买卖基金形式实现的，并且权益基金收益中长期看确实较高。
长租公寓是商业地产，近几年来，国家虽鼓励发展长租公寓，目的是为了平抑城市房价，而现实确不是这样的。大批开发商或法人进入该行业，造成市场不正常的竞争，比方说：高价拿房，高价去租，反而将大批城市基层打工仔驱走……等不良社会现象。
根据长租公寓行业统计报告，长租公寓的收益率约为2%，还不及货币基金2.41%的收益率，险资凭什么要去投资长租公寓？
长租公寓一直来是社会资金在运作，许多公司之所以造成资金荒，是有原因的，主要就是高价拿房，加速扩张，而收益低下，投入产出严重失衡，造成资金链断裂。比方说2018年杭州的“鼎家”因经营不善导致资金断裂，宣布破产，4000多住户受损。
理想很丰满，现实很骨感。险资不应当进入长租公寓行业。
??谢谢阅读！
万科今年将做10万间长租公寓，杀入租赁市场，你怎么看？
好吧，来说说房屋租赁这门生意吧。
万科今年将做10万间长租公寓，杀入租赁市场，你怎么看？直接给结论，不仅仅是万科，目前所有的长租公寓生意，均不看好。
注意哦，我说的是长租公寓，房屋租赁如果从物业形态分，有写字楼，店面，住宅（包括所谓的普通住宅，豪宅，公寓），如果从租赁期限看，分短租和长租。所以本次我们主要探讨的是，房屋租赁市场里的，长租，公寓。
为什么不看好呢？首先来看看目前国内长租公寓的几种运营方式。
类型一：业主小助手（一不小心起了这么个萌萌哒的名字）
运营公司帮助零散业主管理出租房，简单说就是房屋租赁托管，此类公司将业主的房屋进行简易的软装布置后，再通过自身资源（线下门店和线上平台）将房屋租出去，并且在合约期内代替业主为租客提供一系列的生活服务，这类公司的主要盈利方式就是向业主收取一定的服务费用。
类型二：二房东
运营公司找到合适的整栋楼物业，例如废弃厂房，经营不下去的ktv，快捷酒店等，与物业持有者签订长期租约后将整栋楼重新设计成每间不超过40平米的公寓房，并配套公共功能空间，例如咖啡厅，健身房等，再通过自身渠道出租，租金是其主要收入来源。
类型三：开发商模式
地产开发商自建自租自运营，同样，租金是主要收入来源。（本题所说）
既然租金是长租公寓的主要收入来源，那么长租公寓若要有较好的盈利结果取决于两方面，房源数量和租赁单价，我不看好的原因也正是在这两点上。
房源数量：
为了获取可租房源，前期投入的资金成本是巨大的，例如二房东模式下，房源获取成本大致有：付给物业持有者的租金，物业改建费用，室内硬装软装费用。开发商模式下则是拿地和建设费用，室内硬软装费用。然而这并非问题所在，真正的问题是，这笔前期投入资金短期无法收回，因为长租公寓可算为持有型物业，具有回本周期长的特点，那么持续增加房源必然需要持续获取大额低成本的资金，而此类资金的获取难度巨大。
租赁单价：
你有没有想过，为什么长租的都是公寓？而不是，例如，长租舒适住宅，长租豪宅，长租湖景山景海景房……因为租的起好房子大房子的租客被卖房市场消化了，国内绝大多数城市买房的性价比是高于租房的，所以有个首付就自购了，哪怕面积小点。所以长租公寓的用户群体都是年轻一族，个人经济能力上没有达到购房的门槛，又不愿屈居于差环境的出租屋，愿意牺牲居住面积追求环境。所以对症下药，长租公寓运营者靠输出自己的设计，管理，服务，赚取租金上的溢价（举个例子：同地段下，50㎡房子月租2000，短租公寓35㎡租2500）大致就这个意思。但是，这份溢价的天花板太低，还是刚才的例子，如果40㎡的长租公寓租3500，那么年轻一族的选择还会是长租公寓么？所以租金的上涨程度只能随大市，用好产品租高价格的空间太狭窄。故，长租公寓的发展还得把精力放在增加房源上，这样就又回到第一个问题上了，哪来那么多的低成本资金呢，在这个人人都追求短期利益的商场上。
你可能会想，能不能除了租金还挣点别的钱？例如:二房东和开发商模式下，在公共空间搞个健身会所，开个咖啡厅，或者再不济来个小卖部卖点烟酒？目测可行，实际不靠谱。长租公寓对物业空间的利用优先级上，房间为主，这样留给公共空间的面积极为有限，需要大面积经营场所的业态基本搞不了，小面积的又不赚钱，即使面积上满足要求，招商上又会受限于硬件、地段、租户人数，昭示性等诸多因素。那么
长租公寓是不是没搞头了，其实也不是，我们来看看国外的搞法。
国外的长租公寓生意简单来说就是，投资方+运营方+接盘方，在这个过程中，投资方多为金融机构，他们具有获取低成本资金的能力。运营方服务于投资方，靠输出选址，规划，设计，运营等专业技能来赚取佣金，待公寓运营成熟，实现稳定的租金现金流后，投资方将其包装成优质资产整体出售给其他基金公司，实现高额收益并且退出。
国外的运营模式和国内的区别在于，细分。也就是让专业的人去干专业的事。
所以国内的短租公寓还有一段艰难漫长的路要走。
好了就写到这吧，欢迎在评论区讨论。
一些普通住宅是如何成为长租公寓的？
近期长租公寓，自如，蛋壳等中介机构纷纷进入，炒热了租房市场，炒苦了一线城市的无房租户。究其原因有以下几个方面：
一是原本住房买卖市场遇冷，政策层面越加严格的调控，想要通过买卖住房完成投资越来越难，房价一路走高之后，一些小投资者无法承担此类投资方式。二手房买卖交易是过去十年二十年最佳的理财的方式，投资回报率之高绝对令人叹为观止，举两个例子，北京四合院的一个过道属于学区房，区区几平米可以要价百万千万；上市公司财务报表不好看，结果卖了一套办公用房，瞬间扭亏为盈。所以大量的资金涌入到房地产开发买卖市场。但是现在17年和18年，房地产市场的调控政策越发严密，从首付比例到限购一套，买卖市场的成交率直线下降。炒房的成本越来越高，可能炒来炒去，加上税费等就可能亏本。
二是货币超发和资金杠杆，热钱流入租房领域，当二手房市场遇冷之后，原本打算投入房地产开发买卖的这部分资金转而流入租赁市场，带来了此次房租大涨的局面。大家发现，买卖二手房的限制条件越来越多，且收益也不如以前有保障，这笔资金该投入何地就成为了一个问题？实体行业目前发展不良，一些朝阳产业可能只是一个设想和一个PPT，风险太大。而以往租房的回报率就一直处于低水平的状态，房子不卖，涨点价，与房价相匹配也是应当的，而且资金周转率也要高，所以资本就进入这个市场，加上相应的金融杠杆，大肆收房。最终形成了当前的长租房市场。
关于本次虚拟货币长租公寓和长租公寓行业“闹钱荒”，险资能成“救星”吗？的问题分享到这里就结束了，如果解决了您的问题，我们非常高兴。