蔡建春：推动公募REITs助力资本市场新发展格局构建
上海证券交易所总经理蔡建春9月27日在中国REITs论坛2020年会上表示，当前中国正处于建设现代化基础设施体系和金融供给侧结构性改革的交汇期。“金融活，经济活；金融稳，经济稳”，基础设施领域公募REITs试点既是完善资本市场基础制度建设的内在需求，也是资本市场助力供给侧结构性改革和经济高质量发展的重要抓手。
“推动公募REITs试点是资本市场助力构建新发展格局的‘重要拼图’，具有重大时代意义；同时，REITs也将为夯实上海国际金融中心基础，增强国际金融中心功能发挥重要助推作用。”蔡建春强调，定价是金融的核心命题之一。以基础设施等不动产为代表的大类资产是资本配置最重要的领域，推动REITs市场发展，将进一步助力上海作为国际金融中心对全国、亚太地区甚至国际市场中的另类资产核心定价作用。
蔡建春表示，优质资产是REITs良性发展的关键，优秀运营能力是REITs稳健发展的保障。当前最重要的任务，就是把控好试点项目质量，加快推动一批优质试点项目落地，充分尊重与激励产业方持久参与意愿，尽快形成市场规模、市场合力，打造良好示范效应。
REITs将带来新的管理理念和投融资路径
蔡建春指出，REITs借助资本市场，将流动性较低的基础设施资产转化为上市交易的金融产品，将重资产运营转换成轻资产模式，有助于打破债务约束下的新经济发展束缚，增强资本市场服务实体经济的质效，是深化金融供给侧结构性改革的一项重要举措。
改革开放40多年来，通过长期的基础设施投资建设，中国已拥有很多优质的存量基础设施，这些优质资产主要集中在交通、能源、环保、市政等领域。据不完全统计，1995至2019年间，我国基础设施投资近150万亿元。
蔡建春认为，进一步推动经济高质量发展，需要持续加强基础设施建设，盘活存量也将成为资本市场长期目标之一。
目前，基础设施建设主体普遍存在建设资金不足的现实困难。一方面，大量优质资产形成资金沉淀，投融资循环受阻；另一方面，债务约束下，新建项目投资面临较大资本金缺口。
蔡建春表示，未来REITs将带来新的管理理念。随着“企业信用”向“资产信用”的过渡，将推动政府与企业从传统的负债端管理，延伸到资产端管理，通过盘活政府和企业“资产负债表”左侧“资产”方式，带来更高流动性的同时，REITs对于促进资本形成、市场化配置资源、降低负债、缓释风险等方面也可以发挥重大作用。
而随着新基建等重要领域不断推进，持续释放的基础设施潜能，也将反过来为REITs发展创造更为广阔的空间。
蔡建春同时指出，未来REITs也将带来新的投融资路径，成为畅通投融资循环、催生新发展动能的重要手段，可以成为当前扩大内需、构建“双循环”新发展格局的重要抓手。
作为股票、债券、现金之外新的大类资产配置类别，为投资者提供有较好收益风险比、具有组合分散化价值、流动性良好的长期投资工具，充分体现金融的普惠性，为居民提升财产性收入提供高质量的投资渠道。
REITs将助推上海国际金融中心功能发挥
“定价是金融的核心命题之一。以基础设施等不动产为代表的大类资产是资本配置最重要的领域，推动REITs市场发展，将进一步助力上海作为国际金融中心对全国、亚太地区乃至国际市场中的另类资产核心定价作用。”蔡建春指出，REITs连接资本市场、信贷市场、货币市场、利率市场以及包括基础设施在内的各大类资产领域，为大类资产板块之间提供价格相互“锚定”的金融基础。
蔡建春强调，借助REITs市场，将强化上海作为国际金融中心对海外资本，尤其是长期资本的引进作用，为人民币国际化提供更丰富的路径。
研究境外案例，REITs不仅面向国内投资者，对国际市场投资也具有重大意义，当下尤其是离岸人民币市场，对中等收益、中等风险型投资产品需求巨大，上海REITs市场建设将为境外人民币持有者提供更为稳健的投资工具，促进人民币跨境投资功能的发挥，强化上海作为中国与境外金融市场连接的枢纽地位。
蔡建春进一步指出，发展REITs市场，也将有助于上海培育、引进更为先进的不动产管理企业与人才，提供资产、资金、智力与管理能力的匹配，完善国际金融中心配套资源整合。
同时，随着新技术的发展，推进5G、人工智能、数据中心等新型基础设施建设的投资需求越来越迫切。在REITs市场的助推下，上海将进一步带动辐射周边以及全国的基础设施投融资建设，也将成为中国基建行业拓展国际市场的前沿阵地。
上交所已累积丰富经验试点项目进度加速
“下一步，上交所将继续立足市场规律，深化制度建设，会同各方加快推进基础设施领域公募REITs试点平稳落地。”蔡建春表示，在前期，上交所已在研究探索REITs产品的过程中积累了丰富的实践经验，为公募REITs试点打下了坚实的基础。
相关数据显示，目前上交所基金市场规模占比超过交易所市场的70%，品种覆盖股票、债券、黄金、货币等多种资产类别，连接场内、场外，跨越境内、境外。上交所ABS资产类型覆盖应收账款、融资租赁、消费金融、基础设施等全部大类基础资产，发行规模超过3万亿元，市场规模约占交易所市场的70%。同时上交所也构建了类型丰富、运行稳健的私募REITs市场。
与此同时，蔡建春表示，对于公募REITs，市场各方正在逐步形成共识、凝聚合力。
首先，各界对产品认识逐步转变。部分市场主体对REITs的认识从最初的等同于银行贷款和债券的融资方式，逐步向资产上市、权益资本、盘活存量、创新投融资机制等方面的认识转变。越来越多的市场主体正在积极主动地筛选符合条件的项目参与试点，抢抓机遇，争取打通资产上市渠道。
其次，经历市场探索，大类资产已初步聚焦。目前上交所储备项目覆盖众多省市区域，涵盖传统领域、新基建在内的主要基础设施类型，主要涉及公共事业基础设施、交通能源、产业园区、仓储物流和数据中心五大类，特高压、智慧能源、智慧城市、信息网络等新基建也在持续推进。总体来看，公共事业基础设施、交通能源、产业园区类项目以国有企业为主，仓储物流、数据中心类项目以民营经济为主，各类资产现金流稳定、质量较好。
最后，试点项目进度加速，执行效率大幅提升。初期依托各地的试点项目逐步转为“产业集群发力”与“政府协同推进”。重点建设领域、重点产业集群以及地方发改委、国资委、税务部门、主管部门等积极加入REITs项目沟通协调中。同时社保基金、保险资金、养老金与境外投资者对于投资REITs的积极性也在逐步提升。