4月30日，证监会发布《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（征求意见稿） ，这意味着一个新的投资品种——基建类REITs基金要来了！
什么是REITs基金？
REITs基金在国外是一个非常成熟的投资品种，但国内一直没啥像样的产品，估计了解的人不多。
REITs基金全称是Real Estate Investment Trust，翻译成人话就是不动产信托投资基金。
投资于股票的基金叫股票基金，投资于债券的基金叫债券基金，同样的道理，投资于不动产的基金就叫REITS基金，如果简单叫不动产基金，相信大家就不陌生了。
不过这里有一个问题，股票和债券都是标准化的证券，所有人都可以直接投资，但不动产不是证券，没法一份份地投资。
比如一条高速公路或者一栋写字楼，你无法直接投资，这就需要一个操作，将不动产作为一个资产整体，打包成一个证券，相当于把不动产想象成一家公司，证券想象成这家公司的股票，你就好理解了。
现在你就可以通过买入相应的证券，来直接投资高速公路、写字楼等不动产了，这种证券就叫资产支持证券（ABS），因为他的背后是不动产，而这个过程就叫资产证券化。
REITs的收益来源，是不动产产生的现金流，例如房产的租金、公路的过路费等。
投REITs能不能赚钱，关键要看底层的不动产能否产生稳定的现金流。
REITs基金的优势
相比于直接投资不动产，REITs至少有这几个明显的优势：
1、投资门槛低。
基建项目规模动辄几十几百亿，以前这些资金都来自政府、银行、信托、私募等，没有几百上千万的资金，根本就没法投资。
但是把它变成基金之后，只要几百上千就可以投资了，从遥不可及一下子变得触手可及，毫无压力。
2、投资风险小。
大量资金投资于单一项目，万一出现风险，对投资者而言可能就是灭顶之灾，而现在你只要拿出少量的资金，就可以投资，风险大大降低了。
不仅如此，直接投资不动产，就算项目出现什么问题，你也很难抽身走人，但是REITs基金不同，感觉不行了，直接转手卖掉就行，没有任何后顾之忧。
和股票型基金比起来，REITS基金的优势在于确定性更强，如果你买几件相关上市公司的股票，分红率最多也就50%左右，而REITs要求90%以上的利润必须用于分红，不得留存。
从业绩来看，基建REITs基金的走势也不错，美国过去10年几个主流REITS，业绩远超同期标普500指数，把沪深300不知道甩了几条街……
美国三大基建reits2010年5月1日至2020年5月1日涨幅
有些媒体把REITs基金的推出，解读成利好房地产行业，其实并不准确。
证监会明确规定，基建类REITs基金主要投资方向是基础设施，包括仓储物流、收费公路、机场港口、水电气热等公共基础设施，不包括住宅和商业地产。
为何现在推出基建REITs基金？
原因相信大家都猜到了，受毛衣站和疫情的双重影响，今年经济十分不景气，一季度GDP录得-6.8%。
今年是全面建设小康社会的收官之年，要想保证全年经济指标达标，必须给予一定的刺激。
基建类REITs的推出也是刺激的一个手段，颇有点动员全民搞基建的味道。
还有一个很重要的原因就是，经过了近十年的杠杆扩张，经济高速发展的同时，很多地方政府的债务也跟着水涨船高，债务压力巨大。
基建REITs的到来，可以改变基建的融资方式，盘活存量资产，大大缓解地方政府的财务压力。
地方政府财务压力小了，对土地财政的依赖自然也就降低了，房地产也能更健康的发展，这也符合郭嘉长期的战略方针。
对投资者来说，以后随着利率逐渐降低，普通投资者也需要一些预期收益较高，回报又比较稳定的投资项目。
国家现在推出基建REITs基金，可谓是利国利民。
基建REITs基金的风险
不过基建REITs基金的风险也是不容忽视的，这类基金主要有三方面的风险：
1、项目本身风险。
就是项目对应的不动产面临的经营风险，我们知道基建的特点是资金规模巨大，投资周期长，而且一旦建成之后，转型非常困难，抗风险能力差。
假设你投资的是一座桥梁，不远处新建了一条高速公路，连着一座新的桥梁，那这座桥梁的现金流就会受到毁灭性的打击，而且这种打击无法逆转。
2、管理风险。
基建REITs基金和公司一样，都是由人来管理的，而且管理者有相当大的自主权的，尤其在对外投资方面。
如果管理者忽视持有人的利益，或者为了自己的私利，买入劣质资产，就会拉低整体资产的价值，投资者将面对基础资产和估值的双重损失。
3、杠杆风险。
基建REITs基金不可避免地会有负债，有负债就会有杠杆，而杠杆这东西是一把双刃剑。
假如借款的成本是4%，如果项目回报超过4%，那毫无疑问，杠杆可以提高基金的收益率。但是万一项目收益率不足4%，或者出现亏损，那么不动产就会出现折价，甚至存在再次变现无法覆盖借款金额的情况。
这些风险都是不容忽视的。
REITs基金是一个非常丰富的品种，美股中的REITs有几百只。涵盖了商业、写字楼、医院、仓库、学校、养老院、农田、数据中心、影院、输油设施等方方面面。
国内的REITs还相当单一，目前只有基建REITS基金进行试点，还没有具体的基金。
此前，A股市场有一个近似的品种——鹏华前海万科REITs（184801），是可上市交易的封闭类基金，规定50%基金资产收购目标公司股权（前海万科公馆），50%基金资产投资于上市公司股票、债券和货币市场工具等；每年基金分红不低于年度可分配利润的90%，全部现金分红。
可见，这其实是个半吊子REITs。
该基金成立近五年来，累计收益34.64%，表现一般，完全赶不上同期国内房价涨幅。
不过随着新规落地，作为海外市场与股票型基金和债券型基金并列的三大核心基金品种——REITs基金在中国资本市场，即将迎来大繁荣的新时代。
假以时日，REITs一定会成为国内投资者非常重要的投资品种，等未来具体投资标的出现后，我们再来好好聊聊吧。