细则未定 预售款监管难控房价
细则未定 预售款监管难控房价 更新时间：2010-8-29 0:14:49 9月1日，《深圳市房地产市场监管办法》将开始正式实施，其中包括备受瞩目的预售款监管。与其他城市一样，深圳也将此作为楼市调控的重要一步。 然而翻开历史旧账可见，上世纪90年代深圳就曾经规定商品房预售款专款专用，只是因为执行层面的疏漏最后无疾而终。此次老调重弹，能否贯彻执行？假如确实贯彻实行，此措施会否迫使开发商降价卖楼？ 全国监控预售款 正在实施或者酝酿类似措施的城市越来越多。 除了先行一步的北京外，西安、苏州、武汉、石家庄等城市都有相关措施陆续颁布。早在今年4月，住建部颁布了《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》要求，各地要加快完善商品住房预售资金监管制度。可以预见，实行商品房预售款监控的城市将会越来越多。 这一措施将为开发商带来怎样的冲击？中原地产对房地产开发资金来源监测数据显示，2006~2009年预售款占房地产开发资金来源比重达四成。进入调控以来，发展商对于预售款资金的依赖有增无减，国家统计局的数据显示，今年前6个月房地产开发企业资金来源共33719亿元，其中，订金及预售款8064亿元，个人按揭贷款4538亿元，两者合计达到12602亿元，是同期国内银行贷款的2倍。 可见，这是开发商们1/3的身家，在银行开发贷并无放松的今天，这也许是最重要的“救生圈”。长久以来，国内地产商都是资金腾挪的高手。通常开发商在销售A项目时，其中回笼的该项目预售款会直接用于B项目的前期开发，比如购买土地，或者B项目的资本金投入。正是得益于这一制度安排，地产商才可以飞速扩张。 有一位上市公司的营销总监告诉《中国经营报》记者，以就要实施专户监控的深圳为例，现在深圳房子几乎都在完工前即销售一空，一个可售面积在5万平方米左右的项目，回笼的预售款可能在5~6亿元左右，豪宅项目回笼的资金就可能高达20亿元。在措施实施前，发展商可当即将这些钱挪用到其他项目。 “如果不买土地，保守的开发商可利用5亿资金开发4~5个类似规模的中小型项目，激进型的开发商更可能同时开发7~8个项目。”该人士告诉记者。在土地价格飞涨，土地付款方式日趋严厉的今天，这更是开发商扩张的粮草。“资金周转率肯定会受影响。”一上市房企的董秘表示。 执行细则存疑 预售款专户监控无疑会给开发商的资金腾挪戴上一道紧箍。但前提是，地方政府严格执行。上世纪90年代出台的《深圳经济特区房地产转让条例》中也曾经规定专款专用，最终之所以不了了之，也是因为执行不力。 即将实施的《办法》会否重蹈覆辙，尚有待观察。但实施细则迟迟未公布却普遍受到专家质疑。《办法》十八条规定：在商品房预售项目竣工前，商品房预售款必须专项用于购买该预售项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款及法定税费、行政罚款，不得挪做他用。违反本办法，未通过预售款专用存款账户收取商品房预售款的，由主管部门责令限期改正，按未通过预售款专用账户收取预售款的商品房数量每套处5万元罚款。 如何设立监控账户，开发商通过什么手续使用账户资金，日常监控由谁检查等等这些实施细节，《办法》并没有给出具体答案。深圳市规划和国土资源委员会回应记者查询时表示：深圳对预售款监管规定已经相对详细，要求开发商申请预售款，必须由银行、监理企业等共同签字同意才行。这三者会形成比较好的相互制约。 相对而言，但是无论北京还是深圳的措施，都将银行、监理企业作为监控的关键因素。但知情人士告诉记者，实际情况是，施工单位与监理单位都与开发商有着千丝万缕的联系，不少施工方都是开发商旗下的企业。因此，从制定的细则看，所谓三方监控更多还是依赖银行一家监控。 知情人士告诉记者，在一些早年实施了预售款专户监控的城市，经常会出现开发商连同施工、监理虚报工程款事件。在这一过程中，银行的监控同样发挥不了什么作用。一方面银行缺乏工程的专业知识；另一方面银行也只是商业机构，开发商同时也是他们的客户。因此通常，只要工程合同“过得去”，银行也就睁一只眼，闭一只眼。 专户难控房价 为了杜绝这一情况发生，广州就在预售款专户监控下引进“监控小组”的概念。其实早在2005年,广州就已经实现预售款专户监控，按照现在的制度安排，预售款是实行监控银行、开发企业、监控小组三方管理。 开发商要提取监控账户中的预售款必须经过监控小组的审批，以核查预售款的用向。而银行只有在见到《预售款专用资金拨付批准书》后才能拨款，否则将是银行承担责任。而这个监控小组是由广州市国土资源和房屋管理局下属的房地产中介管理所负责具体监管工作。 然而，没有完美的制度。广州赋予政府部门更大的监管权力的同时，也暗藏着更多的腐败风险。 不过，从实施效果来看，广州几年前开始实施的预售款专户监控的确有效地抑制了开发商挪用项目资金。近几年广州较少发生烂尾或者开发商携款潜逃的事件。 可是另一方面，广州实施了预售款监控却并没有直接对房价造成冲击，这几年全国房价普涨，广州也不能幸免。“实施了预付款专户监控，结果只能是开发商扩张速度减缓。”一位上市房企的营销总监表示，“因为预售款最终还是开发商可动用的资金”。 他为记者举了一个简单的例子：深圳一个可以回笼5亿元资金的项目，其由土地形成可供销售的房屋，大约需要一年的时间，而房屋竣工验收，可以交付使用大约要一年半到两年。在实行预售款监控前，如果项目销售迅速，1个月就把房子卖完，那他们就可以在一年零一个月的时候运用这5亿资金。实行监控后，项目竣工后也能自如地使用这5亿资金，如果他们加快开工速度，提早一年半竣工，5亿资金最多比此前慢到账4个月，对于稳健的开发商而言最多是扩张速度减弱，影响并不大。 当然，如果开发商的资金链很紧，那又另当别论。中原地产研究中心张海清认为，预售监管新措施一旦严格执行，短时期内可能降低开发商的资金周转率，在政府严查囤地的同时，或将迫使部分开发商加快推盘，回笼资金。 但从现阶段看，预售款专户监控并没有在全国同时实施；另一方面，从上市房企的半年报看，开发商的资金链并非想象中紧张。 声明：本频道资讯内容系转引自合作媒体及合作机构，不代表自身观点与立场，建议投资者对此资讯谨慎判断，据此入市，风险自担。