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浙江最大银行数据中心投资的逻辑是什么？深圳浙汇联互联网金融服务有限公司介绍浙江最大银行浙江省作为全国共同富裕示范区，在省内银行众多，有国有控股的工商银行丶中国银行丶中国建设银行丶中国农业银行丶中国交通银行丶中国邮储银行。
还有政策性银行，如：农业发展银行，等。区域性银行，如浦发银行丶兴业银行。另外还有外资银行和各地的城市银行。从业务范围来说，应该属工商银行最大吧。
数据中心投资的逻辑是什么？数据中心投资与建设的热潮，令其成为疫情之后逆势崛起的行业之一，伴随基础设施REITs试点，数据中心迎来高光时刻。
特约报道丨苏旻
来源丨中国房地产金融
受疫情影响，数据中心这类资产变得更为抢眼，其增长势头有加速迹象。
面对突如其来的在家办公、线上学习的需求，阿里巴巴旗下软件钉钉连续扩容10万台云服务器，并在短时间内在河源数据中心新增部署了超过1万台云服务器，帮助钉钉成功扛住了巨大的流量冲击，创造阿里云快速扩容的纪录，也验证了数据中心基础设施建设对互联网企业的重要程度。
河源数据中心，位于广东河源市，距广州、深圳约160公里，是阿里云自建自维基地，也是华南地区最大数据中心，可部署30万台物理服务器，目前已部署包括淘宝、蚂蚁金服、钉钉在内的阿里集团业务。河源数据中心是阿里云四个超级数据中心中的一个，其余三个位于张北、南通、乌兰察布。
在众多小学生集体给钉钉“打一星”抗议的同时，钉钉没有崩溃，却有很多软件如B站、爱奇艺、小米电视、学习通等应用服务崩溃掉线，除了网络的拥堵，更多是因为服务器宕机，这背后凸显了服务器容量短缺问题。
此次疫情加速众多互联网线上服务高速增长，众多企业的业务加入到数字化、智能化转型中，推动了对数据中心这类新基础设施的潜在需求。3月4日，中共中央政治局常务委员会召开会议，提出要加快5G网络、数据中心等新型基础设施建设进度。3月17日，发改委更是强调，要注重调动民间投资积极性。
为此，数据中心投资与建设热潮正在席卷中国。
贵州在2020年重点建设“中国南方数据中心示范基地”，重庆市2020年投资超过67亿元新投建5个数据中心项目，山东将在2022年年底前打造30个以上绿色数据中心。企业层面，总投资109亿元的华为成都数据中心日前签约，阿里云宣布未来3年再投2000亿元，用于数据中心建设以及重点技术研发，腾讯未来五年将投资5000亿元，其中数据中心是投资重点，包括在天津滨海高新区打造全国最大IDC数据机房等。
在政策支持和大型企业加码的背后，是来自企业对数据增长的需求。一方面是中国互联网公司的自身业务发展需求和5G时代潜在的大数据、云计算、物联网的数据增长需求。另一方面，来自历史欠账的弥补，中国大型数据中心数量占比过低，仍有大幅提升的空间。
从中国数据中心市场规模增长来看，由2007年的35亿元增长到2019年的1562亿元，复合增速高达37%，随着5GAI催生的新需求，未来行业将会继续保持30%的增长甚至更高。从全球数据中心市场统计数据来看，目前全球541个超大规模的数据中心，中国的占比约为9%，与排名第一的美国有较大的差距。
中国需要多少数据中心？
数据中心，顾名思义是数据的中心，是处理和存储海量数据的地方，英文全称为DataCenter。通常意义上数据中心是指一个物理场所，是用以放置计算机系统和诸如通信存储这样的相关设备基础设施，通俗说法就是机房。
只提供场地和机柜的数据中心一般称为DC（DataCenter），而同时提供带宽服务的，一般称IDC（互联网数据中心InternetDataCenter），两者有时不作严格区分。从数据中心规模方面来看，按标准机架数量，可分为小型（3000机架以下）、大型（3000机架至10000机架）和超级（10000机架以上）。从等级来看，依据数据中心标准组织和第三方认证机构UptimeInstitute行业评判标准，按“可用性”、“稳定性”和“安全性”分为Tier1、Tier2、Tier3、Tier4，其中Tier4为行业最高等级提供容灾服务。
区别于狭义上的理解，数据中心目前广泛应用于通信行业企业、制造业企业、互联网企业、金融机构、政府等诸多领域。因此不再简单只是信息存储的物理空间，融合云计算、区块链、人工智能等新技术于一体，是集数据、算力、算法三大要素于一身的数字基础设施。
数据中心的行业产业链结构，自下而上分为基础设施设备、数据中心专业服务（运维）、云计算服务商与应用企业。应用企业主要面向互联网企业、金融机构、政府企业、传统电信制造业行业、软件计算机行业。
根据中国信通院公布的数据，2019年国内数据中心规模达1563亿元，同比增长27%，近年复合增速达37%，科智咨询等机构预测2020年规模将超2000亿元。
戴德梁行大中华区资本市场部总裁、中国资本市场部主管叶国平接受《中国房地产金融》采访时表示，中国数据中心的发展处在一个快速发展的阶段，从数据中心市场存量看，三大电信巨头凭借其宽带和机房的资源优势，占领了IDC市场的半壁江山，第三方数据中心运营商正在积极扩张，拓展市场份额。从数据中心市场需求看，传统金融银行业客户、互联网企业、游戏、视频等公司对IDC的需求不断上涨，同时云计算应用、5G时代的到来，让数据中心的需求迎来新的增长点。
中国信通院数据，2019年我国云计算整体市场规模达1334.5亿元，同比增长38.6%，增速快于全球整体水平，预计未来几年将保持稳定增长，到2023年市场规模将达3754.2亿元。伴随5G商用的普及，推动用户在数据储存层面，包括用户的视频、照片、文档，特别是视频类应用数据，和5G设备与边缘计算数据，所产生的存储型服务需求大幅增长。此外，AI商用将驱动算力部署需求激增，国际数据中心发布的报告显示，预计到2024年，中国人工智能应用市场规模将达到127.7亿美元，2018年至2024年年均复合增长39%。
中国未来需要多少大的数据中心？一方面看数据中心部署的数量（机柜数），一方面看数据中心的利用率。
根据赛迪集团的统计数据，2019年中国数据中心数量大约为7.4万个，大约能占全球数据中心总量的23%。2016-2019年中国数据中心机架数量逐年上升，2019年数据中心机架数量达到227万架。
中银证券分析了34个主流数据中心企业之后，认为目前数据中心基本上能够满足需求。工信部公布的2018年数据显示，全国数据中心的利用率在60%以下。但是中银证券也发现，这34家企业公开在建和规划建设的机柜数合计在150万架，比现有的机柜数量增长67%，接近七成的增长反映了行业对于数据中心投入的热情，这也预示着下游需求将进入爆发式的增长阶段。
某投资机构数据中心板块负责人刘进告诉《中国房地产金融》，从行业测算的数据来讲，都只是反映了当下的逻辑预判，并没有真正反映全部进入5G时代，面临工业级层面的数据需求，例如以毫秒精准要求的医疗领域、无人驾驶领域，这对数据中心提出更高的要求，显然数据中心长期缺口依然存在。
数据中心的不动产投资逻辑
2014年3月“大数据”首次写入政府工作报告，从2015年国务院印发《促进大数据发展行动纲要》以来，数据中心发展步入快车道。
从全球数据中心发展阶段来看，中国超大型数据中心建设起步较晚，特别是节点城市。中国互联网的骨干网络结构大致由八大核心节点组成，包括北京、上海、广州、沈阳、南京、武汉、成都和西安，与此相对应大型及超大型互联网数据中心以此为部署中心。
这样的部署策略，有赖于网络的可靠、稳定与延迟较低，另外大型互联网企业、金融机构、制造服务行业也多集中在一线城市与核心城市，便于企业日常的管理与运维和突发事件的应急响应。
刘进介绍，上述企业“热数据”交换处理对数据中心的部署要求、位置要求很高。而以储存为主的“冷数据”则对能源、气候极为看重，如宁夏中卫吸引了亚马逊、阿里、360建立数据中心，有“云上贵州”之称的贵阳贵安吸引了苹果、腾讯的布局，这些区域无疑都是电力、气温俱佳的地方。
数据中心生命周期包含投资、建设、销售、运维四个环节，不同环节可组合出多种商业模式。华泰证券根据数据中心不同投建运模式，总结了三种模式，包括自投自建自运营模式、多方投资建设数据中心企业运维模式、投建运分离模式。招商证券认为，目前国内有五种方式，包括自建（自有土地）模式、自建（租赁土地）模式、代建、租赁、代运营。
电信企业、云计算企业大多是自投自建自运营类型，且占据50%以上的市场份额，紧随其后的第三方数据中心投建运维模式多样，补充了众多中小型企业的数据服务需求，如：万国数据、世纪互联、光环新网等企业。
第三方数据中心虽然不如电信运营商拥有互联网骨干网络，但是在数据中心领域具有其自身的优势，比如专业级面向企业的综合数据服务能力，拥有较强的本地资源。
叶国平认为，与国内市场相比，国际市场以第三方数据中心运营商为主导，同时一般是REITs形式持有资产及运营。根据SynergyResearch的统计，Equinix、DigitalRealty这两大第三方运营商占比全球的市场份额超过20%。
在投建阶段，上述几种模式中，共同的难点在于设立初期的证照发放。叶国平表示，这体现在数据中心的四大证照发放上，包括：发改委立项、节能审查、供电批复、IDC运营牌照的申请办理及资源的整合。特别是对外资机构而言，IDC运营牌照对外商持股比例亦有严格的限制，若能与具备申请各类牌照经验及渠道的机构合作，会大大降低投资数据中心的门槛。
从当前数据中心建设进展来看，在投建基础设施层面，有赖于地理位置和电力能源的配置要求。其投建逻辑往往归为另类投资的一种，与零售地产、酒店等类型资产的投资价值判断点相似，考量地段、租金成本等因素，除此之外还有其自身的独特性。
“数据中心的收益率比写字楼、商业及物流资产要高，稳定运营的数据中心项目CapRate（资产回报率）高达8%-13%，但我们也观察到由于越来越多数据中心的投并购出现，CapRate有稍微下调的趋势。”叶国平说。
叶国平指出，从不动产投资角度看，地理位置永远是第一要素，但是由于数据中心对IT有着极其专业严格的要求，需要软件硬件设备的配合，才能吸引优质客户，及产生收益的最大化。由于数据中心搬迁成本高，时间周期长，因此数据中心租客的黏性非常高，一旦起租稳定运营后，租户的稳定性较高。
“从投资人角度来说，不少投资者对中国数据中心投资非常感兴趣，稳定的数据中心投资项目，对比传统地产投资类别写字楼、商业，甚至物流的CapRate都要高，因此不少投资者希望能参与到数据中心这个新赛道上。”叶国平说。
2019年以来，数据中心的投资市场非常活跃，除了政府、电信运营商、互联网企业大举投资外，金融资本、房地产投资机构纷纷进入这一领域。据戴德梁行不完全统计，日本伊藤忠商事、中信资本、贝恩资本、新加坡吉宝资本、摩根士丹利、南山资本、GIC、平安海外、Atics、Blackstone、Hillhouse等机构，从JV平台(JointVenture)、融资或资产层面参与到数据中心投资上来。
2019年3月，世联行投资与巨盛网络、中天智慧共同组建的武汉众维亿方开工建设，该项目总投资130亿元,是华中最大的数据中心。2019年5月，贝恩资本5.7亿美元投资秦淮数据，并与旗下数据中心BridgeDataCentres合并成立泛亚洲数据中心平台。2019年11月，摩根士丹利、南山资本领投，以260亿元参与腾龙控股集团的A轮融资。2019年11月，基汇资本牵手中金数据公司建立合资伙伴关系，专注于在中国开发、收购和运营超大型IDC项目资产包，时隔不到一年，2020年9月基汇资本完成13亿美元数据中心基金的募资。2020年7月，吉宝资本旗下首峰数据中心基金与碧桂园签订合作，开建惠州数据中心项目，该项目投资总额15亿元。
除了资本进入这一领域，国内有不少企业转型进入数据中心。宁波建工、城地股份先后收购数据中心公司中经云、香江科技，完成“基建数据中心”双轮业务驱动的转型；钢铁公司拥有充足能源和土地资源，对于转型数据中心是一个非常难得的优势，杭钢股份2020年7月成立浙云计算数据中心有限公司，建立高标准的绿色数据中心，与阿里天猫合作，并为其提供数据服务。沙钢股份收购苏州卿峰，间接持有世界第三大批发型数据中心运营商GlobalSwitch51%的股权，借此进入数据中心领域。
叶国平预测未来2-3年，数据中心领域的投资规模还会持续上升。
数据中心REITs疫情期间表现抢眼
“今年数据中心REITs的表现，无论是新加坡市场还是美国市场，无疑都是REITs中的领跑者。”对全球REITs持续跟踪投资的陆兵告诉《中国房地产金融》。
从全球REITs市场来看，数据中心REITs收益水平和估值处于行业较高的水平，目前全球共有6只数据中心REITs，其中美国拥有6家企业，是全球数据中心REITs中最多的市场，其次是新加坡吉宝REITs。
美国这五家REITs分别是Equinix(EQIX)、DigitalRealty(DLR)、CoreSiteRealtyCorporation(COR)、CyrusOne(CONE)、QTSRealtyTrust（QTS）。截至发稿时，这五大数据中心REITs市值高达1279亿美元，占美国权益类REITs市场规模10%以上。其中Equinix、DigitalRealty市值最大，分别是688亿美元、410亿美元。
ViiNet董事，VestaInvestmentAdvisorsCEO陆兵曾在《中国房地产金融》撰文指出，在当前全球经济下行、新冠肺炎疫情共同影响下，数据中心、信号塔这一类REITs尤为出色，投资回报超越了甚至是防御性最强的医疗保健REITs。数据中心REITs因而成为今年防御性最强的一类资产。
富时NAREIT美国房地产指数系列（FTSENAREITUSRealEstateIndexSeries）自2015年12月开始纳入数据中心REITs，数据中心REITs的表现非常耀眼，根据NAREIT统计，除了2018年外，其余年份数据中心REITs回报超过19%，平均回报高达15.35%，略低于信号塔与物流地产REITs。
今年以来，受疫情影响，数据中心REITs成为少数上涨的REITs，截至发稿时，数据中心REITs年初至今回报高达25.84%，其中全球最大数据中心REITs——Equinix（EQIX）今年上涨超过45%。
从美国市场表现来看，数据中心从过去不大被重视的专业类别，逐渐成为主流的REITs资产类别。
发改委和中国证监会于2020年4月30日发布《关于推进基础设施领域不动产资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，基础设施REITs试点推进箭在弦上，其中数据中心作为试点领域之一，成为市场关注热点。
“数据中心作为新基建的重要组成部分，基础设施REITs政策的出台，让投资者对数据中心的投资退出路径更加有信心，变相加强了投资者对数据中心的投资热情。”叶国平对《中国房地产金融》说。
招商证券分析认为，数据中心属于重资产项目，建设周期较长，建好以后存在比较长的上架爬坡期，爬坡期业绩增速较快，可帮助企业实现高增长，一般上架率到95%就达到成熟期，成熟期项目虽然每年可以贡献稳定现金流，但后续已无法实现太大增长。基础设施REITs试点落地，对于国内数据中心企业而言，给予成熟项目很好的变现渠道，可以帮助企业盘活存量资产，一次性获得可观的投资收益，用于新项目开发与建设，及大量并购，帮助企业快速扩张。
因此，数据中心发行REITs将完成重资产的出表，实现降低资产风险、提升ROE的目标，这种由重到轻的模式能够让企业从重资产业务中脱身，通过代运营方式实现轻资产运营。招商证券指出，数据中心资产走REITs之路，同时对企业运营能力提出要求。由于REITs严格要求资产的完整性，资产涉及土地产权问题、设备归属问题、运营归属等问题，原则上REITs需要产权方来发行，这就要求必须拥有自有土地、自持物业。因此从当前的数字中心投建模式来看，唯有自有、自持物业才能获得现阶段发行条件许可，代建、场地租赁模式比较困难。
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