银行“零佣金”战地产中介 中介则以影响不大反击
银行“零佣金”战地产中介 中介则以影响不大反击 更新时间：2011-1-8 9:05:58 上海开始试点银行直接办理二手房交易，2010年沪二手房市场成交量下降50%，上海农商银行一招“免佣金”承接二手房业务令惨淡的中介业雪上加霜。 银行方面一再强调，二手房交易双方的“零佣金”和交易、贷款的一站式服务等优势。 中介方面则以影响不大反击。 “银行介入二手房交易业务，看中的还是二手房贷这块业务。” 汉宇地产市场副总经理孙文勤在接受理财一周报记者采访时表示，银行方面不收取中介费，所以其收入不是来自交易，而是来自买方的贷款。上海农商银行看中的就是在同行中抢占这块贷款收益。 21世纪不动产上海锐丰法务及交服总监尹新民表示：“目前徐汇区试点银行直接办理二手房交易，宣称提供信息、贷款、资金监管、过户等业务，但是这并不意味着中介会被取代。” 有专业人士称，银行推出此项业务其实宣传的目的要比业务本身意义大得多，银行业不可能做亏本买卖，特别是一些中小银行以此为契机打响品牌知名度才是关键。 二手房业务保卫战：沪银行“零中介费” 抢客户，中介称“我们是不会被取代的” 农商银行强调优势：交易零佣金以及贷款的一站式服务中介：银行无法提供带看房以及撮合交易等服务 上海开始试点银行直接办理二手房交易，一招“免佣金”，把房产中介行业再次推到风口浪尖。 “银行介入二手房交易业务，看中的还是二手房贷这块业务。” 汉宇地产市场副总经理孙文勤在接受理财一周报记者采访时表示，银行方面，由于是不收取中介费用的，所以其收入来源不是来自交易，而是来自买方的贷款。市场上大多数二手房买家都是需要贷款的，如果买方通过该银行交易，那么在该银行贷款的可能性就很高。上海农商行看中的，就是在同行中抢占这块贷款的收益。 “银行此举要想推广很难，不会对中介带来多大的冲击。” 孙文勤表示，中介公司的业务被银行抢占的份额不会很大，因为银行提供的只是交易合同，却不能提供大量的房源和购买需求，不会促成双方交易进行谈判，更没有带看房等服务。在零中介费的情况下，银行方面也不可能自己开经纪公司提供与其他中介同样的服务，中介行业依然是二手房买卖和租赁环节的主导服务机构。 农商行试水二手房买卖业务 近日，有消息称上海徐汇农商银行已取得上海市房管部门授权办理二手房交易合同的资格，预示着二手房买卖双方又多了一个交易平台，而这个平台最大的诱惑力就是免佣金。 记者从农商银行“二手房直通车”挂牌系统了解到，其房源信息发布由农商银行各二级支行网点受理；售房人需提供房地产权证书及本人有效身份证件前往登记挂牌；对于已办理租赁备案或有租赁关系存在的房屋，售房人需提供租赁合同及承租人放弃优先购买权的书面证明。客户只要在该平台发现心仪的房源，即可通过银行联系房主，达成买卖协议后，银行客户经理将协助办理相应的房屋贷款业务。 不过记者也看到，在农商银行房产信息挂牌系统上，全市仅有178条二手房房源记录，难以匹敌传统中介的挂牌量。农商银行徐汇支行的一位工作人员对记者表示，目前该系统上成交的案例大部分都是一些“手拉手”客户，即是熟人间的买卖业务。因为农商银行的这项业务并不提供看房、议价和参与客户谈判等服务，这些熟人之间的买卖原本要先到房产交易中心或中介公司签署房屋产权交易合同，再凭交易合同到银行申请房贷。通过该平台，交易合同和房贷申请手续可以在银行网点里“一站式”完成，交易流程相比以前有所简化。而在整个交易过程中无需中介费，但需支付约150元的工本费和0.1%的房屋评估费用。 的确，银行方面强调了交易与贷款的一站式服务，抢占二手房贷的意图很明显。 “一旦买卖双方在交易平台达成协议，首付款就是存款，房贷就是贷款。”一位银行人士向记者介绍，二手房交易市场前景广阔，商业银行的竞争也很激烈，二手房市场是其开展按揭业务、获取零售客户的一个重要战场，个人房贷在银行业务中的占比越来越大，介入二手房市场，能做大房产贷款和房产首付款存款业务。搭建二手房交易平台也是看中二手房贷款这块业务的发展空间。 取消“返点”成催化剂 “取消商业银行与中介之间的‘返点’行为，或许也是银行亲自上阵二手房买卖市场的导火线。”一位中介人士透露。 近日，上海银行同业公会宣布，《上海市银行业个人房地产按揭贷款业务自律公约》自2011年1月1日起执行，各商业银行在办理住房按揭贷款业务的过程中，不能以任何形式向房地产中介、房地产销售机构、个人房屋贷款服务机构以及其从业人员支付佣金。对违反《公约》的银行，公会将给予警告、通报批评、同业谴责甚至取消会员资格等处分，并提请监管部门给予查处。 “由于房产中介掌握大量房源信息，办理二手房房贷时，对口的商业银行又很多。因此，商业银行通过给中介‘返点’来争取房贷业务已成为行业潜规则。”这位中介人士透露，目前银行给予中介的“返点”比较混乱，虽然一再强调，但屡禁不止，且中介要求的“返点”额度越来越高。 据记者调查了解，中介公司掌握大量房源信息，目前几乎所有的商业银行都采取与中介公司合作的模式。而在各银行间对房贷的返点额度不同，从万分之几到千分之几的都有。中小银行由于客户资源少，所以对中介的返点会高一些。此外，银行为了维持中介公司的客户资源，除了返点外，也为中介提供“办理贷款业务的审批速度更快”等附加服务。 银行人士称，通过二手房买卖直通车业务，实现了银行二手房按揭业务交易模式从银行与中介对接向银行直接与客户对接的转变，银行在业务发展过程中终于可以摆脱中介的约束，取得业务发展主动权。不用给中介“返点”，还能降低银行运营成本、提高零售业务综合收益。另外，直接介入二手房市场减少银行按揭业务的中间环节，降低了业务运营成本。 不过，也有业内专家指出，协会仅是一个自律性组织，发布的文件并不具有强制执行力，对银行的约束力也不大。目前银行在二手房贷款上仍要大量依赖中介公司，所以完全消除银行“返点”不太可能，而银行要“自立门户”“自接散客”与中介公司分道扬镳从目前来看更不可能。 对中介行业冲击有限 “银行进入二手房市场，可能会给中介增加一定比例的买卖方‘手拉手’跳单现象，但很大的冲击，倒也不至于。” 汉宇地产市场副总经理孙文勤表示，毕竟中介除了签订交易合同、协助过户外，还有汇聚和提供买卖信息、撮合交易、房屋咨询等更多的服务内容，而且经纪公司对于买卖双方跳过中介“手拉手”问题，也有一定的合法的处理手段。 “目前徐汇区试点银行直接办理二手房交易，宣称提供信息、贷款、资金监管、过户等业务，但是这并不意味着中介会被取代。”21世纪不动产上海锐丰法务及交服中心总监尹新民在接受理财一周报采访时表示，首先银行与中介的分工不同，银行主要是做贷款审核、贷款支付等批贷、放贷的业务。而中介则是要搜集房源、与客源匹配、价格谈判、市场分析，最终促成买卖双方成交的业务。其次从市场角度看，银行即使办理二手房交易，也主要是“手拉手客户”，即熟人、亲属之间的交易买卖，而这部分买卖在整个二手房市场交易中不超过千分之一。再次人员配备方面，银行无法提供中介企业所能提供的专业的部门及服务，二手房业务需要投入大量人力，如果不及时对房源进行更新维护，客户看几次就会没兴趣了，一般中介公司都有几百位经纪人随时对信息进行更新，每天都不断加入新的房源信息，因此成交率也较高。银行若要达到像中介一样齐全并且专业的人员配备，必然大大增加其人力成本，这对银行是得不偿失的。所以目前看来，中介是不会被取代的。 “目前，银行直接办理二手房买卖业务的优势主要是资金监管安全和免佣金两大项，而与此同时，消费者对于中介公司的服务褒贬不一，一些中小中介在二手房交易中吃差价的行为让众多购房者对交易的安全性和资金的安全性存在怀疑。”业内人士表示，银行就是抓住了这些强打资金安全牌，的确银行代办二手房业务后，安全风险将不复存在。 不过对此，中介方面据理力争。 汉宇地产市场副总经理孙文勤表示，目前各大经纪公司都有各种形式的与银行挂钩的交易资金监管类服务，身份识别等方面也有严格安全的认证措施，只要操作规范，买卖双方的交易安全保障是不必担心的，各大品牌经纪公司在这些方面都做得很好。业内也有不少小中介公司操作不规范，给行业形象造成恶劣影响。所以有大经纪公司提供安全周到的服务，又加上了银行的免费服务，业主和置业者的安全放心交易选择余地就更大了，有利于加速房地产经纪行业的洗牌，一些不具备品牌知名度的小公司可能会逐渐失去生存空间。 据统计，目前在一线城市，有80%以上的二手房交易都通过中介达成，房产中介不仅在房源、客源的丰富性上，以及权证、过户等方面的专业性上拥有银行无法比拟的优势，而且更加了解瞬息万变的市场动态，可以为客户提供更加专业、便捷的服务。 做大二手房，银行面临众多难题 银行涉足二手房市场其实在北京、天津早有先例，但并未出现大规模成交或取代中介的现象。 2009年8月，中信银行在北京推出“二手房买卖直通车”业务专属网站，据当时统计，该网站上线不久，每日平均访问人数达到350人次，最高达到510人次，日均点击量在4500-6000次。 2009年底，建设银行在天津市的200余家营业网点推出了名为“易安家”的二手房服务平台，成为天津首家涉足二手房交易的银行。 2010年4月，工商银行也在天津280家营业网点推出“幸福安家”房产交易信息平台。 从房地产经纪行业这10年的发展历程来看，银行曾不止一次“插手”二手房交易业务，深圳等城市的几家银行为了增加“直客式”贷款业务曾多次尝试推出“二手房自助交易平台”。过去10年房地产中介市场的迅速发展，这块蛋糕吸引了公证处、银行、物业管理公司等处于房地产交易“下游”的一些行业，不同程度地加入到二手房交易的服务阵营中来，但发展至今，中介行业仍然站稳买卖二手房交易环节。 不过，银行要想在这一块做大，面对的困难重重。 孙文勤表示，要想做大，银行要么自己开经纪公司，要么与经纪公司合作。但考虑到上海目前万余家的中介门店却一年只有不足15万套的二手房交易，平均一家门店一个月也就一套的交易量，所以没有佣金收入的银行不太会进入这个竞争十分激烈的市场，毕竟运营一家门店还是有一定的成本的。如果这项业务在各银行推广铺开，那必然是银行与经纪公司合作，但这种可能性也很低，因为，对于中介行业来说，失去的是佣金收入，这不是从银行的贷款收益中分一部分“返点”就能弥补的。大型经纪公司不太会愿意深入地参与这项业务的合作。所以这项免费业务即使在各银行推开，交易量也不会很大。 目前来看，银行仅仅操作交易合同是没难题的，与各区的房地产交易中心对接充分就行，这就能解决房屋估价上的问题，能做到与交易中心口径一致。至于交易合同外的其他难题倒是不少，比如带看房问题之类，这是需要大量有经验中介人员陪同，属于经纪公司的作业范围，如果银行自己不设立经纪公司或者没有与大型品牌中介合作，在小规模时候银行还能设立一个部门自己解决，但如果真的要大规模推开，几乎不可能做到，但就像前面说的，银行自己开经纪公司或者与大型中介合作的路线，都不太可能。 孙文勤强调，目前各大品牌经纪公司都在涉足一手房代理市场，主要是运用自身品牌优势以及分布广泛的门店，给一手楼盘带来更多、更广泛的客户，当然还有品牌宣传、销售策划等服务，这是二三级市场共赢的。而且各大经纪公司都在着力扩大一手房代理的业务，是未来的一大趋势。尤其是在全年二手房交易量不足15万套的2010年，一手房代理业务成为各大经纪公司坚持下去并持续扩张的重要支撑。但二手房业务仍然是经纪公司的最重要业务，毕竟一套一手房的代销收入与一套二手房的佣金收入差距还是较大的。所以让经纪公司在二手房业务上与银行合作无佣金、零收费，这不太现实。 中介人士表示，如今消费者的消费习惯早已倾向大品牌、口碑好、规范性较强的大型品牌中介公司。房地产中介行业历经了10年发展，消费者已经养成了通过中介进行房屋租赁买卖的消费习惯。另一方面经过激烈的市场竞争，中介行业的规范度越来越高，人们的房产消费习惯已经在一定程度上离不开房产中介所提供的服务，银行的跨界发展是很难改变消费者业已形成的房产消费习惯的。相关文章：快讯：银行板块盘中拉升兴业银行涨幅居前长航油运：专注油运的企业交易性机会巨大锦江投资：业绩符合预期合理估值22元快讯：银行板块盘中拉升兴业银行涨幅居前光电股份：业务结构优化业绩持续好转长航油运：专注油运的企业交易性机会巨大锦江投资：业绩符合预期合理估值22元光电股份：业务结构优化业绩持续好转风乍起吹皱一池春水东北证券：维持方大炭素“推荐”评级