银行业：政策调控房地产银行业信贷收紧

银行业：政策调控房地产银行业信贷收紧 更新时间：2010-4-24 1:14:25 　　事件：　　4月15日，国务院常务会议决定实行更为严格的差别化住房信贷政策；次日，银监会发文将落实房地产市场的调控政策。　　简评　　高房价容易诱发资产价格泡沫，伤及宏观经济的复苏和增长，而且不利于通胀预期的管理。政府调控房地产市场的力度提高。4月15日，国务院常务会议进一步提出抑制高房价的调控政策，通过信贷紧缩从市场需求的方面来调控房地产市场。4月16日，银监会也发文将落实房地产市场的调控政策，加强对房地产贷款的监管力度，实行动态、差别化的个人住房贷款政策。随后，部分银行开始落实这种差别化住房信贷政策，从政策公布日起，购买二套房或者是90平米以上首套房的首付比例提高，贷款利率也将随着客户的风险而出现不同程度提高。　　房地产市场的调控政策带来银行对房地产市场的信贷紧缩。紧缩政策不仅仅针对购房者，而且也直接针对房地产开发商。房地产市场调控政策主要通过以下几条途径影响到商业银行。　　其一，房价回落可能影响到银行信贷资产质量　　按揭住房贷款是银行个人贷款中主要的一块业务，房产是主要的抵押物，房价下降可能直接导致按揭贷款资产质量恶化，银行不良贷款的迁移率提高，银行的不良贷款率提高。投资者对银行股的顾虑增加，市场的投资情绪传染，市场恐慌和投资热情锐减。　　其二，房地产信贷规模可能会出现回落　　商业银行通过实行动态、差别化的个人住房贷款政策，确保保障性住房的需求，限制投资性住房需求。房产投资是主要的投资渠道之一。首付款提高可能诱发二套住房、大面积住房的投资性需求下降，银行的住房按揭贷款的规模将出现回落。但是随着房价回落，自住性住房需求增加，这部分新增的按揭贷款需求提高，在一定程度可以填补减少的信贷规模。　　其三，银行信贷资金将出现分流，有助于调整信贷结构　　2010年，我国商业银行存款活期化的趋势将进一步增强，商业银行信贷政策中主要的一项是调整信贷结构，减少中长期贷款规模，以便实现存贷款结构的匹配。房地产领域信贷规模回落适应了这一趋势。信贷资金分流现象将在银行中变得更加明显，中小企业贷款、三农贷款、符合国家产业政策的贷款规模将增加。　　其四，银行贷款定价能力将进一步提高　　差别化的住房信贷政策除了反映在首付款上，同时也反映在贷款利率上。对于二套房贷、三套房贷，银行需要根据客户现实的风险状况，确定合适的贷款利率。这就对银行的贷款定价能力提出了更高的要求，也有助于提升银行风险管理能力。　　投资建议　　房地产领域信贷政策收紧剑指房地产市场，而后波及到银行业。房地产领域的信贷业务及其同房地产相关的业务是银行业主营业务中较为重要的一块业务，房地产领域信贷政策收紧，对银行经营带来一定的负面影响，短期内将对市场的投资情绪带来负面影响；但是中长期来看，其有助于调整银行的信贷结构，提高银行风险管理能力，改善银行经营。由于银行股估值仍具有一定的优势，而且2009年，各家上市银行都已提高不良贷款拨备率，增强了银行抵御风险的能力。从而，我们继续维持银行业增持评级。

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